임차인명도소송 세입자 내보내는 방안

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아래와 같은 상황의 대응책이 궁금하시다면

이 글 분명 도움이 되실 겁니다.

1. 하루라도 빨리 임차인을 내보내고 싶은 상황

2.임차인명도소송을 고민하고 있는 상황

3. 진행 방법이 궁금한 상황

로윈은 애매모호한 답변이 아닌,

정답을 알려드립니다.

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안녕하세요.

법무법인 로윈 민사 공식 블로그입니다.

로윈 대표 변호사 조세영

부동산은 재산 중 가장 큰 영역을 차지하는 경우가 많습니다.

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특히 최근에는 집값이 높아지면서 재산의 80-90% 비중인 케이스도 적지 않은데요.

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그런 와중에 임차인이 월세를 내지 않는다거나 잦은 연락 두절 등 문제를 야기하는 상황이라면 최대한 신속하게 해결을 해야 합니다.

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이때 임차인명도소송 등의 법적 조치를 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

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물론 그 방법에 대해서는 전문가와 상의해 보실 것을 권장 드리는데요.

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저희 로윈은 부동산전문변호사 12년 경력의 10인 이상 변호사가 해당 문제로 어려움을 겪고 계신 분들께 현실적인 피드백을 제공해 드리고 있습니다.

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한시적으로 1차 상담을 비용 없이 진행해 드리고 있습니다.

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[로윈은 정답을 알고 있습니다.]

1차 상담의 경우 비용이 발생하지 않습니다.

소송 전 진행해야 할 두 가지

우선은 임차인과의 계약 관계를 해지해야 할 텐데요.

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크게 두 가지 방법이 있습니다.

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▶첫째, 상가의 경우라면 월세를 3개월 이상, 주택 부동산의 경우라면 2개월 이상 납부하지 않은 경우에 임대차계약 해제가 가능합니다.

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▶둘째, 위 사실이 확인될 시에는 임대인이 먼저 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

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단 거절을 한 시점에 연체가 되어 있는 상태여야 하며 민감 임대주택의 경우 세입자가 월세를 한 번에 지급하든지 하는 사정으로 이미 연체 상태가 해소되었다면 거절은 어렵습니다.

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이러한 계약 해지나 갱신거절의 경우 세입자에게 제대로 의사전달을 하여야 인정되므로 주의가 필요한데요.

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일반적으로 내용증명을 통해 증명을 하는 경우가 많고, 내용증명이 아니라 하더라도 문자메시지나 카톡, 메일 등을 통해 의사표시를 할 수 있겠습니다.

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명도소송, 그 개념과 신청 방법은

세입자와 합의를 하는 것이 가장 효율적이고 합리적인 방법이기는 하나, 그것이 어려운 경우라면 임차인명도소송을 제기해서라도 문제를 빠르게 해결해 나가야 할 것입니다.

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임차인명도소송의 경우 대략 6개월 정도의 시간이 소요된다는 점을 감안하고 신청해야 하는데요.

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임대차계약이 적법하게 종료되었음을 입증할 수 있다면 그 이상 시간이 걸리지는 않을 겁니다.

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우선 임차인명도소송을 위한 소장을 법원에 접수하면 임차인이 해당 내용을 받게 되고 30일이 지나기 전에 답변서를 제출해야 하는데요.

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답변서에 대한 준비서면을 제출하고 변론 기일에 나가 명도소송이 필요한 이유에 대해 제대로 증명해 낸다면 원하던 판결 내용을 받을 수 있습니다.

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단,

1. 증거자료를 확보하는 것이 쉽지 않다,

2. 계약 종료를 적법하게 하는 것 역시 법적으로 문제 되지 않을지 살펴볼 필요가 있다,

3. 가처분 및 강제처분 등의 사전, 후속절차 등의 이유로 제대로 된 변호사를 선임하려 하시는 분들이 많습니다.

소송에서 의미 있는 증거는 무엇일까?

재판을 연다는 것은, 현재 발생한 분쟁에 대하여 재판부 측에 판결을 구한다는 것인데요.

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사실상 판사들은 당사자가 아니기 때문에 지금 어떤 문제가 발생한 것이며 그 원인은 무엇이고 누구에게 책임을 물어야 하는 것인지에 대해 명확히 알고 싶어 합니다.

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따라서 임차인명도소송에서는 사실관계 및 계약 내용 등을 정확히 전달하기 위한 증거자료가 필요한데요.

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계약 해지를 하는 시점에서부터 내용증명을 보내기 위해서는, 어떤 것을 요구하려 하는지를 구체적으로 기재해야 합니다.

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내용증명이 세입자 측에 도달이 되어야 효력이 인정되므로 우편뿐만 아니라 문자나 카카오톡 등의 메시지도 함께 활용하는 것이 좋습니다.

보전처분을 활용해야

빠르게 강제집행 가능

1. 점유 이전 금지에 대한 가처분 신청

내용증명을 발송한 뒤 곧바로 임차인명도소송을 하게 될 시 돈만 날리는 결과를 맞이하게 될 수 있습니다.

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따라서 점유 이전 금지 가처분 신청을 먼저 해야 하는데요.

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이는 보전 절차로서, 세입자를 상대로 제3자에게 부동산 점유를 넘기지 말라는 가처분 집행을 하는 것입니다.

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만일 해당 가처분 신청을 하지 않은 시점에 명도소송을 진행하였고, 재판이 진행되는 사이 세입자가 제3자에게 부동산 점유를 넘겨버린다면 재판에서 승소를 했을지라도 부동산을 가져올 수 없게 됩니다.

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해당 판결은 세입자와 임대인 간의 계약 관계에 대한 것이었는데 부동산은 이미 제3자에게 넘어갔으니 판결의 효력이 제3자에게 미치지 않는다는 겁니다.

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이러한 경우에는 또다시 제3자를 상대로 명도소송을 해야 할 수밖에 없는 바, 방지 차원에서 점유 이전에 대한 가처분 신청을 반드시 진행하여야 합니다.

2. 강제집행 진행

임차인명도소송이 끝나고 부동산을 넘겨주라는 판결이 나왔을 때, 세입자가 순순히 부동산을 인도해 주는 것이 제일 베스트입니다.

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하지만 일부 세입자의 경우 판결을 받았음에도 불구하고 부동산 인도를 미루기도 합니다.

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소송을 제기해야만 할 정도로 상황이 악화되었다면 감정적으로 나올 수 있다는 겁니다.

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이때에는 판결문을 기반으로 강제집행을 진행하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

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승계집행문을 받고 강제집행을 하기까지는 대략 1개월 정도 소요된다는 점을 감안하시길 바랍니다.

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소를 제기해야겠다, 라는 마음을 먹었다면 최대한 효율적이고 손해를 보지 않는 방법이 무엇인지를 살펴보셔야 합니다.

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특히 가처분 신청을 누락하여 재차 명도소송을 진행해야 하는 불상사가 발생하지 않도록 전문 변호사를 통해 사건을 진단받아보시길 바랍니다.

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당소에 문의하실 경우 12년 경력 / 대한 변협 부동산 전문 자격 / 10인의 부동산 민사 전문 변호사가 운영하는 부동산 상담 센터를 통해 답변을 받아보실 수 있습니다.

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감사합니다.

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[로윈은 정답을 알고 있습니다.]

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